Думаете, в сделке купли-продажи квартиры участвуют только продавец и покупатель? Это не совсем так. В той или иной степени в ней могут быть задействованы банк, нотариус, юристы, риэлторы, доверенные лица и многие другие. И от каждого из них зависит успешность сделки и даже сам факт ее проведения.

Выбор помощников

Некоторые участники сделки задействованы в ней в силу закона, например, органы опеки (если доля квартиры принадлежит несовершеннолетнему). Но часть помощников вы привлекаете самостоятельно, так что важно их выбрать правильно. Кроме того, будьте готовы эффективно взаимодействовать с теми, кто участвует в сделке со стороны покупателя.

Даже если вы изначально отказались от услуг риэлтора и нашли покупателя самостоятельно, на этапе подготовки и проведения сделки можно обратить внимание на «профессиональных помощников». Прежде всего, это могут быть агентства недвижимости. Обычно они готовы взяться не только за продажу квартиры «под ключ», но и присоединиться на том или ином этапе. В штате таких компаний всегда есть юристы, и заказывая услугу «сопровождение сделки», вы получаете не только помощь риэлтора в организации процесса и переговорах, но можете рассчитывать на квалифицированное составление договоров. В последнее время подобные услуги оказывают и юридические компании.

Стоимость сопровождения и перечень услуг и у риэлторов, и у юристов могут различаться. Поэтому в каждой конкретной ситуации надо выяснять, что именно входит в пакет «сопровождение».

Как и в любой профессии, в этой сфере есть компетентные и некомпетентные, добросовестные и недобросовестные специалисты. Поэтому при выборе помощников используйте «сарафанное радио», вникайте в детали на этапе выбора и просто прислушивайтесь к своей интуиции.

Профессионалы «на той стороне»

Если интересы вашего покупателя представляет риэлтор или юрист, то взаимодействовать придется именно с ними: обсуждать условия сделки, тонкости оформления документов, содержание договора, передачу денег и другие крайне важные аспекты.

Помните, что вы имеете дело с профессионалами, которые заняты подобной работой каждый день. И в этой ситуации важно помнить о двух моментах.

Первое. Профессионал, нанятый покупателем, отстаивает его интересы, так что не заблуждайтесь на этот счет. Нередко у продавца складывается впечатление, что составление договоров, да и вообще вся организация сделки «в надежных руках профессионалов», ведь они заинтересованы в том, чтобы купля-продажа состоялась. Конечно, где-то это так. На некоторых этапах организации сделки они автоматически «работают» как на своего клиента, так и на продавца. Однако не стоит забывать, что нанимал агентов покупатель. Подумайте, всегда ли его интересы совпадают с вашими? Они точно расходятся в некоторых пунктах договора, например, об ответственности сторон или о том, кто оплачивает услуги банка по предоставлению ячейки. Подобных нюансов очень много. Так что участие в процессе профессиональных помощников со стороны покупателя никак не избавит вас от необходимости вникать во все «мелочи». Скорее, наоборот, в данной ситуации надо быть еще более внимательным, нежели когда имеете дело только с самим покупателем.

Второе. У покупателя или его представителя прав ровно столько, сколько у вас. Нередко юристы или агенты начинают «давить авторитетом» на том основании, что они провели много сделок и хорошо знают, «как надо». Однако профессиональное занятие недвижимостью не делает одну из сторон сделки «правее». Выше уже говорилось, что ваши интересы и интересы покупателя, которого представляют профессионалы, могут сильно разниться. Так что стоит четко довести до сведения участников сделки: все, что не ограничено законодательством, является предметом договоренности двух равноправных сторон. 

Например, если в крупной риэлторской компании внутренние корпоративные правила предписывают включить в договор тот или иной пункт, это не значит, что вы не можете его исключить. Вы-то не являетесь сотрудником организации и не подчиняетесь ее правилам! Да, агент приложит все усилия, чтобы ничего не менять: ведь иначе ему придется согласовывать все изменения с юристом компании, начальником отдела и т. д. Тем не менее спокойно и твердо указывайте, что именно вы хотите изменить, добавить или убрать в договоре, это ваше право.

Четко организуйте работу 

В зависимости от состава собственников, покупателей, наличия ипотеки и других особенностей конкретной сделки в процессе оформления купли-продажи могут участвовать банки, нотариус и другие организации. Завершающим этапом станет государственная регистрация перехода права собственности. Взаимодействие с этим структурами сводится к четкому соблюдению законов, и вносить никакие коррективы ни покупатель, ни продавец не могут. Поэтому в данном случае от вас требуется внимательное изучение всех правил, перечня необходимых документов, сроков их подачи, регистрации и т. д.

Заранее узнайте, какие документы вам нужно готовить, сколько времени уйдет на ту или иную процедуру, на каком основании могут отказать в приеме. Предусмотрите вариант отказа в предоставлении той или иной государственной услуги (например, какой-либо документ оказался с ошибкой или не хватает той или иной справки). Все это важно, когда вы рассчитываете время завершения сделки и получения денег. Учитывайте это, планируя дальнейшие действия с полученными средствами (например, внесение аванса за покупку другой квартиры).

Худой мир лучше доброй ссоры

Отстаивая свои интересы, важно не забывать, что «выиграть в переговорном процессе» – не самое главное. Конечная цель у вас и у других участников сделки – совершить покупку-продажу вашей квартиры. И если кто-то из многочисленных участников откажется от дальнейших действий, то вам придется заново начинать поиск покупателя.

Представьте, что покупатель жестко потребует, чтобы вы освободили квартиру в нереальные сроки. Скорее всего, в этом случае вам придется отказаться от сделки. А если вы не захотите проводить сделку в банке, который предоставляет ипотеку? Тогда у вашего покупателя просто не будет средств для приобретения квартиры.

Так что, так или иначе, но придется находить баланс. Однако при этом определите свои ключевые интересы, при нарушении которых смысл продажи квартиры просто теряется. Допустим, в последний момент вам предлагают снизить стоимость недвижимости, но именно оговоренная изначально сумма вам необходима для покупки другой квартиры. Или риэлтор покупателя предлагает такие условия по доступу к банковской ячейке, что вы теоретически можете передать право собственности на квартиру, но не получить деньги. Очертив таким образом круг принципиальных моментов, уже не отступайте, даже ценой отказа от сделки.

В остальном же стоит действовать гибко. Скажем, покупатель приезжает на один день из-за границы и просит назначить подписание договора именно на это время. В данном случае стоит пойти навстречу. Также можно «поступиться» относительно небольшой суммой при оплате накладных расходов и т. п.

И в любом случае – постарайтесь сдерживать эмоции. Сделка с недвижимостью – очень большой стресс, часто это важная жизненная ситуация, в большинстве случаев задействована максимально возможная для данной семьи сумма. Постарайтесь сосредоточиться на конструктивном и взвешенном диалоге со всеми участниками и не «развалить» сделку, соблюдая при этом свои ключевые интересы.