Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Москва и МО
Секреты успешной продажи, ч.16. Взаимодействие с другими участниками сделки
24 января 2019
42 048
3
Секреты успешной продажи, ч.16. Взаимодействие с другими участниками сделки
Помощник по недвижимости для собственников, желающих самостоятельно продать жилье. Что нужно для того, чтобы сделка оказалась быстрой и выгодной? Разбираем по пунктам

Думаете, в сделке купли-продажи квартиры участвуют только продавец и покупатель? Это не совсем так. В той или иной степени в ней могут быть задействованы банк, нотариус, юристы, риэлторы, доверенные лица и многие другие. И от каждого из них зависит успешность сделки и даже сам факт ее проведения.

Выбор помощников

Некоторые участники сделки задействованы в ней в силу закона, например, органы опеки (если доля квартиры принадлежит несовершеннолетнему). Но часть помощников вы привлекаете самостоятельно, так что важно их выбрать правильно. Кроме того, будьте готовы эффективно взаимодействовать с теми, кто участвует в сделке со стороны покупателя.

Даже если вы изначально отказались от услуг риэлтора и нашли покупателя самостоятельно, на этапе подготовки и проведения сделки можно обратить внимание на «профессиональных помощников». Прежде всего, это могут быть агентства недвижимости. Обычно они готовы взяться не только за продажу квартиры «под ключ», но и присоединиться на том или ином этапе. В штате таких компаний всегда есть юристы, и заказывая услугу «сопровождение сделки», вы получаете не только помощь риэлтора в организации процесса и переговорах, но можете рассчитывать на квалифицированное составление договоров. В последнее время подобные услуги оказывают и юридические компании.

Стоимость сопровождения и перечень услуг и у риэлторов, и у юристов могут различаться. Поэтому в каждой конкретной ситуации надо выяснять, что именно входит в пакет «сопровождение».

Как и в любой профессии, в этой сфере есть компетентные и некомпетентные, добросовестные и недобросовестные специалисты. Поэтому при выборе помощников используйте «сарафанное радио», вникайте в детали на этапе выбора и просто прислушивайтесь к своей интуиции.

Профессионалы «на той стороне»

Если интересы вашего покупателя представляет риэлтор или юрист, то взаимодействовать придется именно с ними: обсуждать условия сделки, тонкости оформления документов, содержание договора, передачу денег и другие крайне важные аспекты.

Помните, что вы имеете дело с профессионалами, которые заняты подобной работой каждый день. И в этой ситуации важно помнить о двух моментах.

Первое. Профессионал, нанятый покупателем, отстаивает его интересы, так что не заблуждайтесь на этот счет. Нередко у продавца складывается впечатление, что составление договоров, да и вообще вся организация сделки «в надежных руках профессионалов», ведь они заинтересованы в том, чтобы купля-продажа состоялась. Конечно, где-то это так. На некоторых этапах организации сделки они автоматически «работают» как на своего клиента, так и на продавца. Однако не стоит забывать, что нанимал агентов покупатель. Подумайте, всегда ли его интересы совпадают с вашими? Они точно расходятся в некоторых пунктах договора, например, об ответственности сторон или о том, кто оплачивает услуги банка по предоставлению ячейки. Подобных нюансов очень много. Так что участие в процессе профессиональных помощников со стороны покупателя никак не избавит вас от необходимости вникать во все «мелочи». Скорее, наоборот, в данной ситуации надо быть еще более внимательным, нежели когда имеете дело только с самим покупателем.

Второе. У покупателя или его представителя прав ровно столько, сколько у вас. Нередко юристы или агенты начинают «давить авторитетом» на том основании, что они провели много сделок и хорошо знают, «как надо». Однако профессиональное занятие недвижимостью не делает одну из сторон сделки «правее». Выше уже говорилось, что ваши интересы и интересы покупателя, которого представляют профессионалы, могут сильно разниться. Так что стоит четко довести до сведения участников сделки: все, что не ограничено законодательством, является предметом договоренности двух равноправных сторон. 

Например, если в крупной риэлторской компании внутренние корпоративные правила предписывают включить в договор тот или иной пункт, это не значит, что вы не можете его исключить. Вы-то не являетесь сотрудником организации и не подчиняетесь ее правилам! Да, агент приложит все усилия, чтобы ничего не менять: ведь иначе ему придется согласовывать все изменения с юристом компании, начальником отдела и т. д. Тем не менее спокойно и твердо указывайте, что именно вы хотите изменить, добавить или убрать в договоре, это ваше право.

Четко организуйте работу 

В зависимости от состава собственников, покупателей, наличия ипотеки и других особенностей конкретной сделки в процессе оформления купли-продажи могут участвовать банки, нотариус и другие организации. Завершающим этапом станет государственная регистрация перехода права собственности. Взаимодействие с этим структурами сводится к четкому соблюдению законов, и вносить никакие коррективы ни покупатель, ни продавец не могут. Поэтому в данном случае от вас требуется внимательное изучение всех правил, перечня необходимых документов, сроков их подачи, регистрации и т. д.

Заранее узнайте, какие документы вам нужно готовить, сколько времени уйдет на ту или иную процедуру, на каком основании могут отказать в приеме. Предусмотрите вариант отказа в предоставлении той или иной государственной услуги (например, какой-либо документ оказался с ошибкой или не хватает той или иной справки). Все это важно, когда вы рассчитываете время завершения сделки и получения денег. Учитывайте это, планируя дальнейшие действия с полученными средствами (например, внесение аванса за покупку другой квартиры).

Худой мир лучше доброй ссоры

Отстаивая свои интересы, важно не забывать, что «выиграть в переговорном процессе» – не самое главное. Конечная цель у вас и у других участников сделки – совершить покупку-продажу вашей квартиры. И если кто-то из многочисленных участников откажется от дальнейших действий, то вам придется заново начинать поиск покупателя.

Представьте, что покупатель жестко потребует, чтобы вы освободили квартиру в нереальные сроки. Скорее всего, в этом случае вам придется отказаться от сделки. А если вы не захотите проводить сделку в банке, который предоставляет ипотеку? Тогда у вашего покупателя просто не будет средств для приобретения квартиры.

Так что, так или иначе, но придется находить баланс. Однако при этом определите свои ключевые интересы, при нарушении которых смысл продажи квартиры просто теряется. Допустим, в последний момент вам предлагают снизить стоимость недвижимости, но именно оговоренная изначально сумма вам необходима для покупки другой квартиры. Или риэлтор покупателя предлагает такие условия по доступу к банковской ячейке, что вы теоретически можете передать право собственности на квартиру, но не получить деньги. Очертив таким образом круг принципиальных моментов, уже не отступайте, даже ценой отказа от сделки.

В остальном же стоит действовать гибко. Скажем, покупатель приезжает на один день из-за границы и просит назначить подписание договора именно на это время. В данном случае стоит пойти навстречу. Также можно «поступиться» относительно небольшой суммой при оплате накладных расходов и т. п.

И в любом случае – постарайтесь сдерживать эмоции. Сделка с недвижимостью – очень большой стресс, часто это важная жизненная ситуация, в большинстве случаев задействована максимально возможная для данной семьи сумма. Постарайтесь сосредоточиться на конструктивном и взвешенном диалоге со всеми участниками и не «развалить» сделку, соблюдая при этом свои ключевые интересы.

продажа жилья. помощник по недвижимости 

Секреты успешной продажи, ч.1. Готовимся к сделке 

Секреты успешной продажи, ч. 2. Хоум-стэйджинг 

Секреты успешной продажи, ч.3. Подготовка квартиры к фотосъемке 

Секреты успешной продажи, ч.4. Оценка квартиры 

Секреты успешной продажи, ч.5. Изучаем конкурентов 

Секреты успешной продажи, ч.6. Пишем объявление о продаже квартиры 

Секреты успешной продажи, ч.7. Как выбрать площадку для публикации объявления?

Секреты успешной продажи, ч.8. Как подать объявление на ЦИАН

Секреты успешной продажи, ч.9. Что делать, если нет звонков?

Секреты успешной продажи, ч.10. Звонки по объявлению, как разговаривать? 

Секреты успешной продажи, ч.11. Что делать, если квартиру «не берут»?

Секреты успешной продажи, ч.12. Аванс или задаток, что выбрать?

Секреты успешной продажи, ч.13. Как проводить показы? Рациональные аспекты 

Секреты успешной продажи, ч.14. Как проводить показы? Эмоциональные аспекты

Секреты успешной продажи, ч.15. Готовим документы к сделке

Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_official
Подписаться
Могут подойти
3 комментария
ID: 34177592
20 августа 2021, 18:24
При прямой продаже всё просто (например,когда один собственник продаёт, никаких долей нет и покупатель без ипотеки и всяких цепочек)! Никакие представители интересов продавца или покупателя не нужны, деньги на ветер. Статьи склоняют к обязательному обращению к риелтору.
Ответить
271/50 000
0/50 000
Воды налили, по делу ничего не написали
Ответить
39/50 000
0/50 000
4 октября 2019, 10:57
Здравствуйте!
Благодарю за очень подробный и доступно написанный материал.
Единственный минус - в части 12 у читателя остается неясность по поводу разницы задатка и аванса: в начале сказано, что задаток не возвращается (при этом не пояснено по чьей инициативе не состоялась сделка), а ниже сказано, что задаток возвращается в двойном размере...
Уточните пожалуйста.
Ответить
382/50 000
0/50 000
Сейчас обсуждают
Как снять квартиру от собственника
Поздно конечно пишу, новот я не против сдавать не гражданам рф при наличии у них нормальных документов (но предпочту гражданину рф, хотя бы с кем буду подписывать договор), но с ними больше сложностей, регистрация в миграционной службе необходима, по хорошему надо бы договор на двух языках да с заверенным переводом, что бы если что в суде наниматель не сказал что он не понимал что подписывал, думал там другое написано.ну и да опасения что будет жить большее количетсво людей чем те кому сдаешь тоже имеется и порой не безосновательно, но тут я еще скажу что все люди разные и не надо всех под одну гребенку, могут быть и хорошими конечнострахи конечно не безосновательны, но страх это не значит что так и будета вот то что сдать иностранцу и надо знать больше тонкостей и по документам тоже (миграционная карта, или вид на жительство, виза, сроки) - это объективно
КАК ПРИЗНАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ?
Чтобы получить документы, подтверждающие, что земельный участок не относится к ограниченным в обороте или изъятым из оборота, и не находится в государственной или муниципальной собственности, необходимо предпринять следующие шаги:Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости): Это основной документ, содержащий сведения о земельном участке. В выписке указан собственник (или собственники) участка, а также наличие обременений, ограничений прав, арестов. Если в графе о собственнике указано частное лицо или юридическое лицо, это говорит о том, что участок не находится в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, выписка должна содержать информацию об ограничениях в использовании земельного участка. Отсутствие таких ограничений в выписке косвенно подтверждает, что участок не относится к ограниченным в обороте или изъятым из оборота. Заказать выписку можно в Росреестре (лично или через МФЦ) или в электронном виде на сайте Росреестра.Кадастровый план территории (КПТ): Этот документ содержит информацию о границах земельных участков, расположенных на определенной территории. КПТ может содержать информацию о зонах с особыми условиями использования территории (например, охранные зоны объектов культурного наследия, зоны санитарной охраны). Если земельный участок находится в такой зоне, это может означать, что его оборот ограничен.Обращение в местную администрацию (муниципалитет): В администрации можно получить информацию о том, не планируется ли изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также о наличии утвержденных градостроительных планов, которые могут повлиять на использование участка.Обращение в Росреестр: В Росреестре можно запросить информацию о том, не относится ли земельный участок к землям, ограниченным в обороте или изъятым из оборота в соответствии с федеральным законодательством.Анализ совокупности этих документов позволит получить наиболее полную картину о статусе земельного участка.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости